Frente Amplio Unitario

El fantasma de la “burbuja inmobiliaria” ronda por los rincones y unos dicen que si y otros que no

Por María Cristina Prudant
Fue la que provocó la crisis subprime que afectó a Estados Unidos en 2008 y en diversos sectores del país aseguran que también podría ocurrir algo similar en Chile, debido a que los precios de las propiedades han registrado importantes alzas. Sin embargo, se alzan voces importantes para descartar este fenómeno que, agitado por la crisis económica internacional, podría hacerse presente.

El sector inmobiliario chileno no presenta signos de vulnerabilidad generalizados que puedan causar o amplificar un eventual ciclo negativo en esa actividad, como fue la "burbuja" de la crisis subprime que afectó a Estados Unidos en 2008, de acuerdo con un análisis que publicó el Banco Central en su Informe de Estabilidad Financiera (IEF) hace un tiempo. Sin embargo, un nuevo reporte (junio2012) formula algunas advertencias respecto del alza en los precios de las viviendas en algunas comunas de Santiago. Por ello el presidente del instituto emisor, Rodrigo Vergara, salió hace unos días a calmar el ambiente señalando que la economía no corre el riesgo de enfrentar una "burbuja inmobiliaria", que es lo que se dice cuando hay pruebas de que los valores están altos de manera artificial.

"Los niveles de precios agregados de las viviendas y oficinas continúan creciendo en línea con el ciclo económico y las condiciones financieras. El crédito hipotecario no exhibe un crecimiento considerable respecto del PIB, comparado con otros países que experimentaron ciclos inmobiliarios marcados", dijo Vergara en un evento organizado por la Asociación de Bancos e Instituciones Financieras.

En el informe presentado el 18 de junio el Banco Central había advertido que algunas comunas del sector centro y oriente de la región Metropolitana como Santiago, Ñuñoa, Las Condes, La Reina, La Florida y Vitacura los precios de las viviendas y las oficinas mostraban precios mayores a los históricos.

Si bien Vergara afirmó que la "burbuja" no existe en Chile, sí advirtió que hay que estar atentos, porque los altos precios de las propiedades pueden tener un efecto negativo en caso de que Chile se vea afectado por la crisis económica internacional.

Ampliación del radio urbano

El director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Vicente Domínguez, reconoce que los precios promedio de venta de vivienda hoy son superiores al histórico. Están en 2.872 UF, mientras antes era de 2.300 UF.
Él justifica esta alza, porque se están vendiendo propiedades más caras debido a la falta de subsidios, el aumento de las exigencias de la construcción, la escasez de suelo, a que la ciudad se come 700 hectáreas al año y aún no entra en vigencia la ampliación del radio urbano y, por otra parte, se ha restringido la altura y la densidad en comunas como Vitacura, Ñuñoa, Las Condes, Providencia y Santiago.
Lo que sí llama la atención es que hoy la gente está refugiando sus inversiones en el sector inmobiliario ante el bajo rendimiento de la bolsa, lo que sube el precio de todo el sector. "Esta presión sobre el suelo podría ser lo único que uno podría pensar que es una burbuja", dice Domínguez.

Agrega que podría ser peligroso, y que es característico de una burbuja que se compre en verde y se venda durante la construcción, porque sube rápido el valor de la vivienda.

"Eso podría ser el principio de burbuja y habría que ponerle mucha atención, porque eso daña la actividad inmobiliaria y todos sabemos el resultado final", dice el director de ADI. Aclara que aún eso no lo ha visto.

"No está inflado"

Según los especialistas, el mercado inmobiliario siempre tiende al alza, porque es un bien relativamente seguro para invertir y porque el techo es una necesidad básica. Pero el cómo se empina la curva es lo que llama la atención. En el caso de Estados Unidos y España, luego se supo que el incremento estaba avalado por créditos sucios.

El economista de la Universidad Andrés Bello Víctor Valenzuela precisa que no existe en el país una burbuja inmobiliaria. "El aumento de precios que han experimentado las viviendas en los últimos meses no están inflados y se deben a distintas variables como, por ejemplo, la escasez de suelo y la construcción de proyectos de mayor calidad".

También dicen los expertos que, afortunadamente, hoy la economía del país está bien. Pero se preguntan qué pasa si hay recesión en Estados Unidos, ésta pega en Chile y la gente pierde el trabajo. Habrá quienes dejarán de pagar y devolverán la casa; otros se apretarán el cinturón y no comprarán. Aumentará la oferta y caerán los precios.

El arquitecto de Atisba Iván Poduje afirma que mientras el alza esté concentrada en viviendas usadas no hay riesgos de caer en burbuja, porque a su juicio éstas no se desvalorizan. "En vivienda nueva podría haber problema, si se entregan créditos a gente que no puede pagar, pero no veo que eso ocurra", sostiene.

"No podemos hablar actualmente de una burbuja inmobiliaria en el mercado nacional. Hasta ahora los comportamientos se han ajustado a los comportamientos de la demanda y la oferta. Recordemos que en el año 2008 hubo una demanda congelada de viviendas por un par de trimestres, que se reactivó con fuerza desde el año 2010, lo que llevó a presionar los precios al alza", afirmó el economista Cristóbal Doberti que se desempeña en una institución bancaria.

"Ser prudentes"

El presidente de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), Gastón Escala, también descarta que exista una burbuja inmobiliaria. "Está todo normal, los costos de las propiedades han aumentado claramente por el alza de la mano de obra y el incremento de los insumos", asegura.

La CChC elaboró un informe en el que sale al paso de las voces de alerta que tanto el Banco Central, como importantes economistas han puesto sobre la tendencia al alza que han vivido los precios en el sector inmobiliario. En su informe explica por qué no corresponde referirse a una "burbuja inmobiliaria".

"Han sido las propias autoridades del Banco Central los que han descartado su existencia en el país. Nuestros análisis confirman este planteamiento", dice Gastón Escala. Y enfatiza que, "tal como se debe ser prudente para actuar en estos momentos de turbulencias económicas -lo que implica monitorear detalladamente el comportamiento de los distintos mercados y tomar decisiones en forma responsable-, también se debe ser prudente y no crear la percepción equivocada de que en Chile habría una burbuja inmobiliaria".

Escala agrega que les preocupa que se instale en la opinión pública la percepción de que ésta exista, "ya que las familias podrían postergar innecesariamente su decisión de compra de una vivienda, lo que terminaría por afectar la actividad, justo cuando se necesita que los distintos sectores de la economía nacional puedan ir adaptándose de manera no traumática al escenario externo. Introducir el ruido de una burbuja inmobiliaria, o de cualquier otro tipo, no ayuda a este propósito".
"Lo que hay es desconfianza"

El economista Juan Guillermo Espinoza al ser consultado por "Cambio21" sobre el tema dice que "en este momento habría que diferenciar dos ámbitos distintos en esto que se empieza a llamar como burbuja inmobiliaria, que son todas las inversiones en viviendas, casas o departamentos de parte de los particulares, y todas las inversiones que se están realizando en edificios de oficinas y de negocios".

En su opinión, "más que burbuja inmobiliaria, en el plano de las personas lo que hay es la desconfianza que tienen los particulares en esta enorme volatibilidad que ha mostrado el sistema bancario financiero y sobre todo las bolsas, o sea, el mercado. Los valores bursátiles no son confiables y eso ha traído una inseguridad de parte de mucha gente que, para mantener sus platas ahí prefieren ponerlas en propiedades.".

Explica que "hoy no cabe duda que hay sobredemanda por casas de manera importante. Por el contrario, es distinto lo que está ocurriendo en el mercado de oficinas y en el área de construcciones para empresas y shopping centers como Costanera center y edificaciones de esa naturaleza. Ahí no cabe duda que hay una situación distinta. Ahí ha existido una súper abundancia de dinero por parte de todas las constructoras asociadas con los bancos y que hay que estudiar muy bien y con mayor detención si se que mantienen el poder de compra. Si el país no se ve afectado más severamente por la crisis europea y la situación norteamericana, no hay problema. De otra manera, podría producirse hacia fines del año una sobreabundancia de oficinas y de construcción en general".

¿Y la banca?

Por su parte el presidente de la Asociación de Bancos e Instituciones Financieras, Jorge Awad, aceptó el llamado del Banco Central, aunque aclaró que "la banca es muy responsable y ha actuado siempre así".

"El chaparrón no lo vamos a resolver si nos levantamos más temprano o más tarde; el chaparrón ya lo resolvimos, porque hemos tenido una conducta muy responsable por mucho tiempo y ese es el activo que me interesa que se ponga a disposición y que cada uno de los ciudadanos sepan que tienen una banca muy responsable, que ha actuado siempre así y por eso tenemos la seguridad de actuar bien", puntualizó Awad.

FUENTE:CAMBIO21