Cuestiones sobre el revalúo de bienes raíces que el SII debiera aclarar ante la ciudadanía
Publicado: 21.08.2013
El editor del Boletín de Mercado de Suelo Urbano en Santiago, Pablo Trivelli, pide transparentar el proceso de reavalúo de propiedades realizado por el SII. A su juicio, se debe explicitar “cuál es la proporción de valor comercial en que se determina o se fija el avalúo. Porque si de lo que se trata es de que refleje los precios relativos de los valores comerciales de los bienes raíces, entonces lo razonable sería que esa proporción fuera la misma para todas las propiedades no agrícolas del país (…). El SII está en deuda con la ciudadanía, porque hasta hoy no ha informado cuál es esa proporción”. Trivelli destaca que, “aunque parezca difícil de creer, en casi todos los barrios de La Dehesa se puede encontrar terrenos eriazos donde a consecuencia del reavalúo 2013 se registra una disminución en el valor fiscal de los terrenos”.
En enero de 2013 entró en vigencia el reavalúo de bienes raíces no agrícolas no habitacionales y simultáneamente se postergó para el primero de enero 2014 la entrada en vigencia del reavalúo de bienes raíces no agrícolas con destino habitacional.
El sentido del reavalúo es el de poner al día el valor fiscal de los bienes raíces, más precisamente “El reavalúo fiscal es un proceso que consiste en definir una nueva estructura de avalúos fiscales de las propiedades no agrícolas, de manera que los precios relativos considerados en dichos avalúos reflejen, lo más cercanamente posible, la situación de precios relativos vigentes en la economía para esas propiedades urbanas…apuntando a reflejar la situación de los valores relativos de mercado entre predios no agrícolas que hoy existe”[1]
Esto significa que lo que se pretende es ajustar los valores fiscales a los cambios absolutos y relativos que se han registrado en los valores comerciales de las propiedades.
Una pequeña muestra de 100 propiedades cuyas transacciones se inscribieron en el mes de enero 2013 en el Conservador de Bienes Raíces de Santiago, indica que hay una vasta dispersión en la proporción que el avalúo fiscal representa respecto del valor comercial
Si todos los valores comerciales de los bienes raíces hubieran cambiado en la misma proporción, entonces los avalúos fiscales también debieran subir en una misma proporción, lo que significaría aplicar un reajuste parejo a todas las propiedades. Pero en la práctica, este no es el caso, porque no todas las propiedades han aumentado su valor comercial en la misma proporción: Hay ciudades en las que las propiedades han aumentado mucho más que en otras; barrios en los que los precios de las propiedades han aumentado mucho más que en otros, también hay lugares en los que las alzas de precios han sido muy superiores al promedio. Pero también hay comunas, barrios y lugares en los que los precios de las propiedades no han aumentado, incluso podría haber lugares en los que las propiedades han disminuido su valor comercial, por ejemplo, cuando se ha instalado en su proximidad servicios o actividades que afectan adversamente la calidad de vida urbana como, por ejemplo, una cárcel, una estación de transferencia de residuos sólidos, una planta de tratamiento de aguas servidas.
Desde una perspectiva de equidad tributaria, es justo y razonable que el SII realice un reavalúo fiscal de los bienes raíces, de tal manera de reestablecer la proporcionalidad entre el avalúo fiscal y el valor comercial de las propiedades.
Un principio básico de transparencia requeriría que el SII hiciera explícito cuál es la proporción de valor comercial en que se determina o se fija el avalúo fiscal. Porque si de lo que se trata es de que los avalúos fiscales reflejen los precios relativos de los valores comerciales de los bienes raíces, entonces lo razonable sería que esa proporción fuera la misma para todas las propiedades no agrícolas del país.
El Ministerio de Hacienda informo al Congreso[2] que en el reavalúo realizado en el año 2006 se había aplicado un coeficiente 0,81, lo que significa que los valores fiscales de las propiedades se fijaron en un 81% de los valores comerciales y que para efectos de este reavalúo se habían hecho ejercicios numéricos con un coeficiente de 0,6 y de 0,81. Pero no ha informado acerca de cuál es el coeficiente que se aplicó en definitiva para este reavalúo.
El SII está en deuda con la ciudadanía, porque hasta hoy no ha informado cuál es esa proporción.
Transparencia del proceso.
La publicación de antecedentes en la página web del SII acerca del reavalúo de bienes raíces no agrícolas que entró en vigencia en enero 2013 marca un gran avance respecto a la información oficial otorgada a la ciudadanía respecto de reavalúos anteriores. En esta ocasión el SII publicó en su página web los planos de las Área Homogéneas de todas las comunas de Chile así como las tablas con los valores unitarios de terrenos correspondiente a cada una de esas áreas y también las fichas de cada Área Homogénea.
Los antecedentes publicados y el medio utilizado en este caso significan una mayor transparencia en el proceso de reavalúo, pues permite al propietario de cualquier bien raíz formarse una idea comparativa de los resultados de este proceso respecto de otras propiedades en su vecindario, en su comuna o en cualquier lugar del país. Si se tiene en cuenta que a través de la misma pagina web del SII se puede obtener el valor fiscal de cualquier propiedad si se conoce su Rol, entonces se ha logrado un gran avance en cuanto a la transparencia de los resultados del proceso de reavalúo fiscal de bienes raíces.
Esto se refiere a la posibilidad de hacer un estudio de alguna propiedad en particular, es decir, un análisis caso a caso.
Pero sigue siendo muy difícil hacer un análisis general de los resultados del reavalúo porque el SII se ha negado a entregar una versión en formato vectorial o en sig de los planos con las Áreas Homogéneas (que fueron publicados en formato pdf) y una versión excel de los valores de los terrenos con los códigos de las Áreas Homogéneas (que también fueron publicados en formato pdf), a fin de poder hacer un análisis de la coherencia territorial del reavalúo. Son antecedentes que obran en poder del SII, por eso resulta incomprensible que su acceso se niegue al público en general, porque hace más difícil un análisis detallado y rigurosos del trabajo de reavalúo realizado por el SII, que como se verá en este breve artículo, hay muchas cosas extrañas e incomprensibles, que la autoridad pública debiera aclarar.
Referencia a valores de mercado.
Para realizar el reavalúo, el SII hace una vasta recopilación de valores comerciales a partir de distintas fuentes de información. En primer lugar, tasaciones comerciales, en especial las procedentes de bancos e instituciones financieras. En segundo lugar, transferencias de propiedades urbanas, de todos los tipos y ubicadas en todas las comunas del país. En tercer lugar avisos de prensa, con información de oferta de venta de bienes raíces. En cuarto lugar otras fuentes, como instituciones o personas relacionadas con el sector inmobiliario, tales como: universidades, entidades fiscales o privadas, tasadores bancarios, corredores de propiedades, entre otras.[3]
No se ha informado a la ciudadanía acerca de la metodología utilizada para establecer los avalúos fiscales de terrenos a partir de los antecedentes comerciales que se detalla en el párrafo anterior.
Es cierto que se informó que en vez de trabajar con un valor base y coeficientes guía para los terrenos en Zonas de Características Similares (ZCS) se ha desarrollado las Áreas Homogéneas para cada una de las cuales se ha determinado un valor fiscal de los terrenos, que son mucho más pequeñas que las ZCS. También se ha presentado una ficha para cada Área Homogénea en la que se detalla la normativa que la afecta, la topografía y otras variables que podrían afectar los valores de suelo. Pero no se ha entregado ninguna información acerca de los procedimientos utilizados para determinar el valor fiscal de los terrenos.
El primero de enero 2013 entró en vigencia el reavalúo de bienes raíces no agrícolas no habitacionales. El equipo técnico del SII tuvo que hacer el reavalúo de 1.282.576 propiedades, lo cual significa una labor extraordinaria. Para estos efectos tuvo que estimar los valores comerciales de todas y cada una de estas propiedades y luego aplicar el factor de proporcionalidad entre valor comercial y avalúo fiscal.
Si todas esas propiedades hubieran sido transadas en el mercado inmobiliario en fecha reciente, la tarea hubiera sido muy fácil. Pero ese no es el caso y la tarea del reavalúo es ardua y extensa, porque en relación a las propiedades que existen, son relativamente pocas las propiedades que se transan en el periodo entre un reavalúo y el siguiente.
Sin embargo, para el caso de las propiedades que han tenido transacciones de mercado en fecha reciente, la tarea debiera ser relativamente fácil, pues se cuenta con antecedentes de mercado sólidos y fidedignos.
Al respecto, es bueno tener en cuenta que el SII cuenta con los antecedentes de todas las transacciones de propiedades que se registran en el país. Por ley, los conservadores de bienes raíces y los notarios deben hacer llegar al SII todos los antecedentes de cada transacción, donde se consigna, entre otras materia, el valor de la transacción, es decir, el precio de mercado y los bancos deben hacer llegar las tasaciones.
Una pequeña muestra de 100 propiedades cuyas transacciones se inscribieron en el mes de enero 2013 en el Conservador de Bienes Raíces de Santiago indica que hay una vasta dispersión en la proporción que el avalúo fiscal representa respecto del valor comercial.
La mayor parte de las transacciones son de viviendas, por lo que no fueron materia de la retasación que entró en vigencia en enero del 2013, pero ilustran la falta de equidad tributaria que afecta a los contribuyentes y la ardua tarea que tiene por delante el SII si pretende establecer una relación razonablemente pareja entre el valor comercial y el avalúo fiscal de las propiedades con destino habitacional a partir de enero 2014.
Tal como se puede apreciar en el gráfico adjunto, el valor fiscal de las propiedades constituye una proporción muy variable respecto del valor comercial o de mercado. Esta diversidad en la proporción se distribuye aleatoriamente. En un extremo hay una propiedad en que el avalúo fiscal representa apenas un 13% del valor comercial, mientras que en el otro extremo hay un caso en que el avalúo fiscal llega a un 109% del valor de mercado de una propiedad, es decir, el avalúo fiscal es 9% mayor al valor comercial. Si ambas propiedades tuvieran el mismo valor, la consecuencia sería que el contribuyente cuya propiedad tiene un avalúo fiscal que es apenas un 13% del valor comercial pagaría casi 10 veces menos Contribuciones de Bienes Raíces que aquel cuya propiedad tiene un avalúo fiscal que alcanza un 109% del valor comercial de la propiedad.
El grafico que se presenta a continuación permite apreciar que la proporción que representa el avalúo fiscal respecto del valor comercial de las propiedades no sigue una pauta homogénea según su valor comercial.
Límite al aumento de la recaudación de la Contribución de Bienes Raíces como consecuencia del reavalúo.
La ley Nº 17.235 que rige los reavalúo de bienes raíces, establece en la letra b) del artículo 7º que al realizar un reavalúo de bienes raíces no agrícolas, la recaudación no podrá aumentar en más de un 10% al comparar la recaudación del semestre posterior al revalúo con la del semestre previo al del reavalúo. Cuando el incremento en la recaudación sobrepasa ese límite, se procede a bajar la tasa o a incrementar el mínimo exento afecto, a fin de cumplir con la norma legal.
El incremento del avalúo de los bienes raíces no agrícolas entre el segundo semestre 2012 y el primer semestre 2013 fue de 14,23%. El de los bienes no agrícolas no habitacionales fue de un 33,2%, razón por la cual se promulgó el Decreto Nº 1.777 del 27 de diciembre 2012 del Ministerio de Hacienda en el que se rebaja la tasa de la Contribución de Bienes Raíces para los bienes raíces no agrícolas no habitacionales desde un 1,4% anual a un 1,2% a partir del 1º enero 2013, con el fin de que el aumento de la recaudación no sobrepase un 10%.
Si la promulgación del Decreto Nº 1.777 del 27 de diciembre 2012 del Ministerio de Hacienda significara que ya se copó la cuota de 10% de incremento del giro sólo con el reavalúo de los bienes raíces no agrícolas no habitacionales, podría esperarse que al realizar el reavalúo de los bienes raíces no agrícolas habitacionales, no hubiera un incremento en la recaudación.
La principal consecuencia de esta situación sería que el reavalúo de bienes raíces con destino habitacional tendrían solamente un ajuste relativo en los avalúos fiscales, algunos bienes raíces subirán su avaluó fiscal y otros lo bajaran, sin que aumente la recaudación por este concepto.
La transparencia del proceso hace necesario que el SII revele cual es la proporción que se aplicó para los bienes no agrícolas no habitacionales y si aplicará la misma proporción para los bienes no agrícolas habitacionales a partir de enero 2014.
Como explicar que a consecuencia del reavalúo 2013 disminuyan los valores fiscales de los sitios eriazos en los barrios de la comuna de Lo Barnechea, que vive un auge inmobiliario.
Aunque parezca difícil de creer, en casi todos los barrios de La Dehesa se puede encontrar terrenos eriazos donde a consecuencia del reavalúo 2013 se registra una disminución en el valor fiscal de los terrenos. La Dehesa está ocupada por hogares de muy altos ingresos y los precios de las propiedades han registrado alzas sistemáticas desde hace más de 30 años. En los últimos años esas alzas se han acentuado en la medida que se han ido agotando los terrenos y que el aumento en el ingreso real de los hogares en Chile ha ampliado la demanda por viviendas de alto valor en el sector oriente del Gran Santiago. Al respecto, se puede constatar que en la comuna de Lo Barnechea se concentró un 27% de las casas vendidas en el año 2012 con un valor por sobre 9.000 UF respecto del Gran Santiago y un 32% de los departamentos de más de 9.000 UF.[4]
No cabe duda que La Dehesa vive un auge inmobiliario.
El Informe de Estabilidad Financiera del primer semestre 2012 publicado por el Banco Central, preocupado por la posible existencia de una burbuja inmobiliaria, informa que los precios de las propiedades en el país subieron moderadamente en el periodo marzo 2002 a septiembre 2009, y que a partir de entonces y hasta junio 2011 han aumentado con una mayor tasa anual de crecimiento, especialmente en las comunas del sector oriente del Gran Santiago (La Reina 10,2%, Las Condes 8,5% y Vitacura 7,4%).
Teniendo en cuenta el contexto general de incremento en el precio de las propiedades en Chile y particularmente en el sector oriente del Gran Santiago, llama mucho la atención la retasación realizada por el SII en el caso de la comuna de Lo Barnechea, pues en muchos de los barrios más cotizados de La Dehesa significó una disminución en el avalúo fiscal de las propiedades, específicamente de los sitios eriazos
Por esta razón y teniendo en cuenta el contexto general de incremento en el precio de las propiedades en Chile y particularmente en el sector oriente del Gran Santiago, llama mucho la atención la retasación realizada por el SII en el caso de la comuna de Lo Barnechea, pues en muchos de los barrios más cotizados de La Dehesa la retasación significó una disminución en el avalúo fiscal de las propiedades, específicamente de los sitios eriazos, cuestión que cualquier persona puede corroborar ingresando a la página web del SII y comparar los valores fiscales del segundo semestre del año 2012 con los del primer semestre del año 2013.
Así por ejemplo en el barrio Santuario del Valle hay un terreno eriazo, Rol 3602-17, cuyo valor fiscal disminuyó en un 14%; en Los Bravos hay un terreno Rol 3864-115, cuyo avalúo fiscal disminuyó en un 24%; en El Golf de Manquehue hay uno con Rol 3674-26 que disminuyó en 8%; en Manquehue Oriente hay uno con Rol 3733-13, que disminuyó en 15%; en Las Pataguas hay uno con Rol 3179-8, que disminuyó en 13%; en Los Nogales hay uno con Rol 3745-18, que disminuyo en 37%; en Golf Lomas de La Dehesa hay uno con Rol 3621-56, que disminuyó en 17%; en El Huinganal hay uno con Rol 4141-72, que disminuyó en 21%; en Parque del Sol hay uno con Rol 3573-136, que disminuyó en 13%; en Valle La Dehesa hay uno con Rol 4197-23 que disminuyó en 16%; en Los Quillayes del Arrayán hay uno con Rol 3044-10, que disminuyó en 29%.
Todos los terrenos señalados son de dimensiones generosas y de alto valor comercial. Terrenos con una superficie por sobre los 700m2 y un avalúo fiscal por sobre las 3.600 UF, lo que significa que el valor comercial debiera estar por lo menos por sobre las 7.000 UF, es decir, se trata de un mercado para hogares de muy altos ingresos.
Resulta difícil de entender porqué el SII, en un esfuerzo profesional orientado por el objetivo de “que los precios relativos considerados en dichos avalúos reflejen, lo más cercanamente posible, la situación de precios relativos vigentes en la economía para esas propiedades urbanas” haya disminuido los avalúos fiscales de algunos terrenos en La Dehesa.
Hay otro caso notable que resulta conveniente mencionar.
Llama mucho la atención lo sucedido con el reavalúo de un terreno de propiedad de la Municipalidad de Lo Barnechea, Rol 4122-1, que tiene una superficie de 9.489m2. En este caso el reavalúo que entró en vigencia en enero 2013 significó una reducción del avalúo fiscal desde 5 UF/m2 a fines del 2012 a 0,25UF/m2 en enero 2013.
También hay una reducción en el avalúo fiscal del orden del 90% en los terrenos adyacentes al terreno municipal Rol 4122-1.
¿Cómo explica el SII una caída tan drástica y súbita en el valor fiscal de esta propiedad municipal? ¿Qué fenómeno tan radical podría haber afectado ese terreno para que hubiera perdido súbitamente un 95% de su valor en un contexto en que todos los valores comerciales van en alza?
La municipalidad decidió vender ese terreno. Como antecedente para realizar la licitación pública del terreno, contrató dos tasaciones del valor comercial del predio, las que lo tasaron en 29.982 UF (3,16 UF/m²) y en 28.098 UF (2,96 UF/m²), lo que contrasta con el avalúo fiscal vigente desde el primero de enero 2013 que es de 2.383 UF (0,25 UF/m²).
Pues bien, el terreno se vendió en el primer semestre de este año en 48.501 UF (5,1 UF/m²), lo que constituye una referencia real y actual de mercado. Este valor es igual al avalúo fiscal que tenía hasta el 31 diciembre 2012.
Si esto sucede en la comuna de Lo Barnechea, que es un lugar que aporta abundantes recursos al Fondo Común Municipal y donde se supone que existen recursos humanos y tecnológicos para hacer una buena tarea, cabe preguntar ¿Cómo se habrá hecho el reavalúo en otras comunas del país?
Si los avalúos fiscales de terrenos bajan en una comuna que vive un auge inmobiliario ¿Cuánto más debieran bajar en el resto de las comunas del país?
Caso en el que el avalúo fiscal de un lugar comercial de primer nivel se rebaja.
También constituye un caso notable el de la propiedad en que funciona el LIDER ubicado en la esquina de Avenida La Dehesa y Avenida Las Condes, cuyo avalúo fiscal disminuyó en un 17%. El precio de un lugar con destino comercial se determina en base al potencial de ventas del lugar, el que a su vez depende de la densidad y del nivel de ingreso de los hogares en el área de mercado, de la accesibilidad al punto de venta y por supuesto, también de la evolución de la competencia. En un contexto de rápido crecimiento de La Dehesa en que una alta cantidad de vehículos circula por ese punto cabría preguntar qué razones tuvo en cuenta el SII para reducir el avalúo fiscal de la propiedad
¿Es que para el SII esa localización ha empeorado desde el punto de vista comercial?
También constituye un caso notable el hecho que el Shopping Portal de La Dehesa Rol 3565-11 haya mantenido el avalúo fiscal de la propiedad determinado en el año 2006. Es el centro comercial más potente que hay en La Dehesa. No cabe duda que la confluencia de público ha aumentado y que este centro comercial se ha beneficiado del aumento de población y de hogares de altos ingresos que han llegado a vivir a La Dehesa desde el año 2006, cuando entró en vigencia el último reavalúo de bienes raíces, todo lo cual debiera haber significado un mayor atractivo comercial del lugar y por lo tanto un incremento en el valor de mercado. Una vez más cabe preguntar ¿Qué antecedentes tuvo en consideración el SII para mantener el avalúo fiscal de esta propiedad y no considerar el auge inmobiliario y la concentración del poder adquisitivo que ha registrado La Dehesa?
¿Qué sentido tiene el reavalúo cuando las propiedades tienen exenciones?
El terreno Rol 3529-10 era parte del complejo deportivo del Colegio Craig House y tenía una exención de pago del 100% de la Contribución de Bienes Raíces, es decir, no pagaba Contribuciones. Este predio cumplía con las exigencias que establece la ley para obtener este beneficio. (Ver Ley de Rentas Municipales Nº 17.235, Cuadro Anexo, I Exenciones del 100%, letra B) 3). Esta propiedad fue enajenada en años recientes a una institución que no se dedica al deporte, la recreación o la educación.
A consecuencia del reavalúo que entró en vigencia el 1º enero 2013, el avalúo fiscal de ese terreno subió desde UF 332.962 en el segundo semestre 2012 a UF 932.337 en el primer semestre 2013. Esto constituye un hecho notable en un contexto en que tantos terrenos han bajado su avalúo fiscal. Pero lo más notable es que el incremento en la tasación fiscal resulta totalmente irrelevante, porque, tal como se puede constatar en la pagina web del SII, el terreno sigue teniendo un destino “Deportes y Recreación” y por lo tanto ha heredado una exención del 100% del pago de Contribuciones que, según el mismo certificado del SII, tienen una duración indefinida en el tiempo.
Sería bueno y sano que el SII hiciera una revisión exhaustiva de todos los predios que se acogen a esta exención, porque el costo para las finanzas públicas podría ser mucho más alto que los beneficios sociales que genera. En este particular caso, si este terreno perdiera la exención del 100%, tendría que pagar unas UF 11.000.- por concepto anual de Contribuciones de Bienes Raíces. Esta cifra permitiría a cualquier institución educacional que hace uso de esas instalaciones deportivas y que da derecho a la rebaja tributaria, pudiera financiar la adquisición de un terreno y la construcción de un campo deportivo con la recaudación de algunos años.
Valores de terrenos relativamente bajos, que pueden llegar a ser demasiado bajos.
Una de las situaciones que más llaman la atención es el avalúo fiscal de lo que se denomina Cerro 10. Se trata de un terreno de 24 hectáreas ubicado en el corazón de la Dehesa en el sector Los Trapenses sobre una colina de pendiente moderada. Colinda por el flanco poniente con la Avenida Los Trapenses. Pues bien, se trata de un sitio eriazo, por lo tanto es un sitio no agrícola no residencial que fue afectado por el reavalúo que entró en vigencia en enero del 2013. El avalúo fiscal subió en un 8%, desde 0,6 UF/m2 hasta 0,65UF/m2. Llama la atención que haya subido en un porcentaje tan bajo, pero sobre todo, llama la atención el bajísimo nivel del avalúo fiscal.
El terreno Rol 3801-1 abarca la mayor parte del Área Homogénea CMB030, cuyo valor fiscal según el reavalúo es de 0,8UF/m2. El avalúo fiscal asignado al predio no es de 0,8UF/m2 sino de 0,65UF/m2.
Llama poderosamente la atención que el valor fiscal de los terrenos ubicados al otro lado de la Avenida Los Trapenses, es decir, por el flanco oriente de esa avenida tienen según el reavalúo 2013 un valor fiscal de terrenos de 6,5UF/m2 (Área Homogénea CMB030). Eso significa que a un lado de la Avda. Los Trapenses el avalúo fiscal es 10 veces más alto que al otro costado. Sobre el flanco poniente el terreno Rol 3801-1 tiene un avalúo fiscal de 0,65 F/m2 y al otro lado de la calle, sobre el flanco oriente, es de 6,5 UF/m2.
El resto del entorno también tiene valores muy superiores a los asignados por el SII para el sitio Rol 3801-1. Hacia el poniente del Cerro 10, el avalúo fiscal de la retasación 2013 es de 7,2UF/m2 (Área Homogénea HAM027) y hacia el norte es de 4,6UF/m2 (Área Homogénea HAB009), hacia el sur es de 4,24UF/m2 (Área Homogénea HAB034) y hacia el sur poniente, en el Área Homogénea HAB033 el avalúo fiscal alcanza 8,98UF/m2.
Como una cuestión básica de equidad tributaria sería bueno que el SII explicara por qué esta Área Homogénea se trasforma en una situación de excepción, con un avalúo fiscal que es radicalmente inferior a los del entorno y que no refleja los valores de mercado respecto de los cuales el reavalúo pretende establecer una proporcionalidad.
El daño para las finanzas municipales es mayúsculo. Si se la aplicara un avalúo fiscal de 6,5 UF/m2 como a los que están al otro costado de la avenida Los Trapenses y una sobretasa por sitio eriazo del 100%, entonces este predio debiera estar pagando unas UF 37.000 anualmente por concepto de Contribución de Bienes Raíces.
¿Cómo justifica el SII una situación de excepción tan elocuente y onerosa para las municipalidades?
Precisión en los datos y actualización de la base tributaria.
Para hacer un buen reavalúo se requiere contar con un catastro completo y actualizado de los bienes raíces que se someterá al reavalúo.
En el primer semestre 2006, cuando entró en vigencia el último reavalúo, el total de bienes raíces no agrícolas eran 4.518.460 propiedades, que incrementaron hasta 5.715.139 propiedades en el segundo semestre del 2012, es decir aumentaron en 1.196.679 propiedades.
Si bien la tarea de incorporar las nuevas propiedades no agrícolas a la Base Catastral del SII y al Rol de Cobro de la Contribución de Bienes Raíces parece tener un seguimiento razonable, hay antecedentes que permiten poner serias dudas sobre la actualización de la Base Catastral y sobre la calidad de los datos. Se hace esta afirmación en base a los resultados de un estudio que el MINVU contrató con la Pontificia Universidad Católica de Chile para conocer la disponibilidad de suelo en las comunas del Gran Santiago y en las del Gran Valparaíso en base al análisis de los antecedentes sobre sitios eriazos que contiene la Base Catastral del SII actualizada al año 2011.
En dicho estudio sólo se examinó los terrenos con designación de sitio eriazo en la Base Catastral, que tuvieran una superficie superior a 2.000m2.
En el caso del Gran Santiago se procesaron 4.766 terrenos con un código w, que corresponde a la designación de sitio eriazo. De estos, hubo 684 terrenos que no pudieron ser localizados (14% del total), porque la dirección es demasiado imprecisa e inubicable. Estos terrenos suman una superficie de 1.486 hectáreas, que al no ser ubicadas, no pudieron ser consideradas como antecedente para fines de política habitacional.
De los 5.730 terrenos eriazos existentes en el Gran Santiago que pudieron ser ubicados, el estudio de la Pontificia Universidad Católica de Chile informa que sólo 3.019 son efectivamente sitios eriazos. El resto, es decir, 2.711 terrenos que figuran como sitios eriazos en la Base Catastral del SII no están eriazos, sino que tienen edificaciones y usos como industrial, comercio, vivienda, equipamiento, infraestructura, bodega o taller, etc.
Significa que del total de los sitios designados como terrenos eriazos por el SII que fueron estudiados hay un 47% que no son sitios eriazos.
Sería bueno que el SII explicara cómo es que hace el seguimiento de los antecedentes de las propiedades, sobre el estado de los sitios eriazos, así como la evolución y destino de las edificaciones de los bienes raíces enrolados en la Base Catastral.
Sitios agrícolas dentro del límite urbano.
Cuando se estudia los terrenos de borde en la Dehesa, se puede constatar que existen más de 20 roles con designación de uso agrícola, muchos de los cuales tienen proyectos de loteo aprobados por la municipalidad de Lo Barnechea, lo cual resulta una evidencia elocuente de su destino urbano y su potencial inmobiliario. Pero no aportan al financiamiento municipal y al desarrollo de la comuna y de las ciudades cuando mantienen un avalúo agrícola que suele ser menos del 1% del que tienen los predios adyacentes con designación de uso urbano.
Al adoptar una mirada más amplia se puede constatar que al interior del límite urbano de las ciudades chilenas hay una superficie considerable de sitios con designación de uso agrícola para efectos del pago de Contribuciones de Bienes Raíces. Así por ejemplo en las comunas de la Región Metropolitana y según la Base Catastral actualizada al primer semestre 2012, la superficie de terrenos con designación de uso agrícola ubicados en áreas urbanas alcanza 3.341 hectáreas. En las 34 comunas del Gran Santiago, esa superficie alcanza 1.834 hectáreas.
En el Art. 1º de la Ley N° 17.235 se define que la Primera Serie de Bienes Raíces Agrícolas “Comprenderá todo predio, cualquiera que sea su ubicación, cuyo terreno esté destinado preferentemente a la producción agropecuaria o forestal, o que económicamente sea susceptible de dichas producciones en forma predominante”.
“La destinación preferente se evaluará en función de las rentas que produzcan o puedan producir la actividad agropecuaria y los demás fines a que se pueda destinar el predio”.
El segundo párrafo es muy claro, pero por razones que resultan difíciles de entender, el SII no lo aplica. Porque los terrenos ubicados dentro del límite urbano tienen rentas de usos de suelo urbano, es decir, “demás fines a que se pueda destinar el predio”, que son considerablemente más altas que las rentas que ofrecen las actividades agrícolas. Pero el SII las mantiene con destinación de uso agrícola y por lo tanto, con avalúos agrícolas.
Estos terrenos suelen tener un avalúo fiscal inferior al 1% de los terrenos adyacentes con designación de uso no agrícola, por lo que prácticamente no pagan Contribuciones de Bienes Raíces y además, están exentos de la sobretasa de sitios eriazos.
Las autoridades argumentan que según lo establecido en la Ley N° 17.235 no es posible cambiar esta situación sin cambiar la Ley lo cual es difícil de sostener, porque no se necesitaría modificar la Ley si se tiene en cuenta que la misma Ley establece “La destinación preferente se evaluará en función de las rentas que produzcan o puedan producir la actividad agropecuaria y los demás fines a que se pueda destinar el predio”. Pero además, el SII cuenta con facultades para establecer procedimientos administrativos respecto del reavalúo sin pasar por tramites legislativos, como la circular Nº 38 de 1997, en la que se detallan los procedimientos para la clasificación de los predios en la serie agrícola o la serie no agrícola, que aun sigue vigente y respecto de la cual no se conocen iniciativas para una eventual actualización.
En los terrenos de borde en La Dehesa, se puede constatar que existen más de 20 roles con designación de uso agrícola, muchos de los cuales tienen proyectos de loteo aprobados por la municipalidad, lo cual resulta una evidencia elocuente de su destino urbano (…). Pero no aportan al financiamiento municipal y al desarrollo de la comuna y de las ciudades cuando mantienen un avalúo agrícola que suele ser menos del 1% del que tienen los predios adyacentes con designación de uso urbano
Una revisión del valor de las transacciones de predios con designación de uso agrícola dentro de los límites urbanos de las ciudades de la Región Metropolitana en los últimos años permite constatar que el avalúo fiscal constituye, en la mayor parte de los casos, un valor inferior al 2% del valor de transacción de esas propiedades. Esto constituye, en la mayoría de los casos una información elocuente que el valor de mercado no está dado por un uso agrícola, sino por el potencial urbano que tienen las propiedades. Esto no debiera ser una novedad para el SII, porque cuenta con la información de todas las transacciones de todas las propiedades en al país realizadas desde hace más de una década.
Si el reavalúo de bienes no agrícolas no habitacionales fue elaborado en el resto de las comunas de Chile con la misma rigurosidad que en caso de Santiago y de la comuna de La Dehesa, entonces sería necesario hacer una revisión a fondo a escala nacional.
El reavalúo de bienes raíces con destino habitacional debiera entrar en vigencia el 1º de enero 2014.
Estos antecedentes debiera estimular estudios más detallados en todas las ciudades de Chile a fin de tomar las medidas que sea necesario para contar con un reavalúo de los bienes raíces con destino habitacional más rigurosamente elaborado, porque de existir muchos errores, se afectaría a muchos miles de hogares y la consecuencia podría ser un descontento generalizado.
Al respecto, es bueno tener en cuenta que la base tributaria está constituida por las edificaciones y los terrenos. El reavalúo de los terrenos ya fue hecho con el reavalúo de los bienes no agrícolas no habitacionales y es el mismo que debiera aplicarse para las propiedades con destino habitacional. No quedan muchos meses para corregir posibles errores y distorsiones.
También debiera ser motivo de preocupación de los municipios en la medida que la Contribución de Bienes Raíces constituye la principal fuente de ingresos municipales.
La entrada en vigencia del reavalúo de bienes raíces con destino habitacional a partir del 1º enero 2014 ofrece la oportunidad de tratar más a fondo esta materia, especialmente considerando que un 80% de las viviendas están exentas del pago de Contribuciones de Bienes Raíces en circunstancias que las finanzas municipales hacen crisis en muchas comunas del país. No resulta razonable que, en un contexto de aumento del ingreso y reducción de la pobreza que ha registrado el país, haya una abrumadora mayoría de hogares que no contribuyen al financiamiento de servicios esenciales que prestan los municipios.
Es probable que las nuevas autoridades de gobierno que asumirán el mando en marzo 2014, vuelvan a postergar la entrada en vigencia del reavalúo de propiedades con destino habitacional, que debiera entrar en vigencia el 1º enero 2014. Si lo hacen, sería justo y necesario que compensaran a los municipios los ingresos que dejarían de percibir por este concepto.
(*) Pablo Trivelli O. es economista de la U. de Chile y Ph.D. Economía de la U. de Cornell. Profesor y director de la Maestría en Economía Urbana de la U. Mayor y profesor de esa misma Maestría en la Universidad di Tella, Buenos Aires; editor del Boletín de Mercado de Suelo Urbano en Santiago; consultor en temas urbanos e inmobiliarios; ex director de la Oficina Regional para América Latina y El Caribe del Programa de Gestión Urbana de Naciones Unidas (PNUD, Banco Mundial, HABITAT), ex gerente de proyecto del Portal Bicentenario del Ministerio de Vivienda y Urbanismo.
[2] Congreso Nacional, BOLETÍN Nº 8.725-05 Informe de la Comisión de Hacienda recaído en el proyecto de Ley que posterga el reavalúo y prorroga los actuales avalúos de los bienes raíces no agrícolas con destino habitacional, y reduce la periodicidad del reavalúo de los bienes raíces de las distintas series. http://www.leychile.cl/Navegar/scripts/obtienearchivo?id=recursoslegales/10221.3/43578/4/HL20650.pdf
[4] Ver informe INCOIN, TINSA; Balance Inmobiliario 2013, TINSA, MQ y Pablo Trivelli y Cía. Ltda.
FUENTE: CIPERCHILE
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